Этапы процесса покупки недвижимости в Италии

Этапы процесса покупки недвижимости в Италии: 

1.    Ознакомительная поездка

Перед покупкой недвижимости в Италии настоятельно рекомендуем определить приоритеты и обдумать, какой тип недвижимости Вас интересует!

Все детали и подробности процесса приобретения недвижимости на территории Италии покупателю предоставляются агентством недвижимости. Также агентство недвижимости занимается подготовкой всей документации к акту купли-продажи.

Будьте осторожны в выборе агенства недвижимости и пользуйтесь услугами квалифицированных специалистов (на сайтах Торговых палат Вы можете бесплатно проверить номер лицензии агентства недвижимости).

Агенство недвижимости предоставит имеющиеся варианты объектов недвижимости или подберет новые варианты в соответствие с Вашими требованиями и бюджетом на покупку.   Если покупатель самостоятельно  нашел  недвижимость в Италии, то наше агенство оказывает помощь в покупке (мы связываемся с продавцами и просматриваем объекты, фотографмруем и делаем отчет, чтобы сообщить покупателю отвечает ли данный объект заявленному описанию).  Далее нужно согласовать сроки визита в Италию для просмотра объектов недвижимости. Русскоговорящий менеджер организует просмотр объектов недвижимости.  После выбора объекта недвижимости покупатель  должен поготовить необходимые документы.

2.    Получить итальянский ИНН - индивидуальный налоговый номер (итал. codicefiscale)

ИНН – выдает отделение налоговой службы Италии при наличии паспорта с действующей шенгенской визой.

3.    Открыть счет в итальянском банке

Расчет при покупке недвижимости можно производить из итальянского банка ордерным банковским чеком (итал. Assegnocircolare) или со счета Вашего банка непосредственно на счет продавцу.

4.    «Предложение о покупке»  (итал. proposta d'acquisto)

«Предложение о покупке» составляется агентством недвижимости и включает в себя перечень характеристик выбранного объекта недвижимости, заявленную цену и цену, предложенную покупателем,  срок действия  предложения,  размер залога (итал. acconto) 5% -10 % от заявленной стоимости объекта (чек выписывается на имя владельца недвижимости и является лишь подтверждением намерений, деньги пока не переводятся), перевод на необходимые иностранные языкы аккредитованным переводчиком.  «Предложение о покупке» передаётся агентством недвижимости продавцу. Как только продавец подписывает предложение, принимая предложенную цену, он обязуется не продавать объект недвижимости  другому покупателю до определенной даты и за покупателем  закрепляется исключительное право на покупку  объекта.

5.    Предварительный контракт купли-продажи (итал. contrattopreliminaredicompravendita или compromesso)

«Предварительный контракт купли-продажи» составляется агентством недвижимости  после того, как продавец принял «Предложение о покупке».

Очень важно получить все необходимые сведения и консультации до составления предварительного контракта:  сделать запрос в Земельный реестр для проверки регистрации собственности  (является ли продавец собтвенником недвижимости), проверить недвижимость на наличие кредита или ипотеки,  проверить на наличие задолженностей продавца по оплате кондоминиальных взносов за предыдущие два года (для недвижимости в кондоминиуме;  если есть задолженность, то в акт купли-продажи обязательно  включается пункт о том, что покупатель освобождается от какой-либо ответственности по просроченным продавцом кондоминиальным платежам), проверить наличие сертификата энергоэффективности (итал. АttestatodiCertificazioneEnergetica), потому, что пункт акта купли – продажи недвижимости в Италии, в котором покупатель подтверждает получение сертификата энергоэффективности, является обязательным. В случае, когда этот пункт отсутствует, акт купли-продажи недвижимости является недействительным, а продавец недвижимости принимает на себя административные штрафы, которые меняются от региона к региону. Сертификат энергоэффективности передается покупателю в момент заключения сделки.
В предварительном контракте прописываются все условия сделки: данные сторон, данные объекта недвижимости, цена, способ и сроки оплаты стоимости объекта, размер залога, дата подписания нотариального акта купли-продажи недвижимости и  переводится на необходимые иностранные языкыаккредитованным переводчиком.

С подписанием контракта покупатель уплачивает собственнику примерно 10% - 20 % (по договоренности) от заявленной стоимости недвижимости  в качестве залога (чем ниже стоимость дома, тем выше залог и наоборот). 

Залог бывает двух типов: итал. caparrapenitenziale (залог не возвращается продавцом, если покупатель передумал заключать сделку; если же передумал продавец, он возвращает покупателю залог в двойном размере) и итал. caparraconfirmatoria (смысл не отличается от первого пункта, однако данный тип залога дает возможность как покупателю, так и продавцу, обратиться в суд для форсированного завершения сделки).  Если сделка состоялась, как было предусмотрено, залог становится частью платежа.  “Предварительный контракт купли-продажи”  может быть подписан в присутствии нотариуса (стоимость услуги нотариуса оплачивает запросившая сторона). 

6.    Нотариальный акт купли-продажи (итал. attonotariledicompravendita или  rogito)

«Нотариальный акт купли-продажи», который передает право владения имуществом от продавца к покупателю, подписывается у нотариуса в присутствии сторон, представителя агентства недвижимости, переводчика.  После подписания акта, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом (оригинал хранится у нотариуса),  далее контракт регистрируется нотариусом в регистрационном бюро недвижимости (итал. ConservatoriaRegistriImmobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности занимает от 5 до 45  дней, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из регистра собственности и становится полноправным владельцем недвижимости.

Важно помнить, что к моменту подписания «Акта купли-продажи» покупатель уплачивает оставшуюся сумму продавцу, комиссионные агентству недвижимости (около 3% от стоимости объекта + 22% НДС, % по договоренности;  комиссионные платят и продавец, и покупатель ),  услуги нотариуса (около 4%, зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %)), регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги, гербовый сбор, дополнительные сборы и расходы. Нотариус предварительно проверяет по документам юридическую чистоту сделки и заверяет факт подписания акта купли-продажи.

По заключению нотариального акта купли-продажи покупатель может начинать оформлять договора по предоставлению коммунальных услуг и т.п. на свое имя.

Важно!

Приобретение недвижимости в Италии не дает права постоянного пребывания в стране,  но облегчает процесс открытия визы (виза резидента позволяет находиться в Италии 180 дней в году и посещать страны Шенгенской зоны, также существует возможность запросить национальную визу типа D (итал. residenzaelettiva)).

Приобретение недвижимости в Италии не является достаточным основанием для получения вида на жительство и гражданства, но облегчает процесс выдачи вида на жительство по другим мотивам (вступление в брак с итальянцем/кой, воссоединение с родственником, работа по найму, бизнес и др.).

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами:
Агенство  «L'Abbate diL’AbbateMarialessandra»